Huis kopen in Denemarken als Nederlander

Mag ik als Nederlander een huis kopen in Denemarken?

Ja. Als EU-burger koop je een woning zonder vergunning, zolang die je hoofdverblijf wordt. Je tekent een verklaring op erewoord (tro og love) dat je er daadwerkelijk gaat wonen. Woon je al minstens vijf jaar in Denemarken, dan speelt de vraag niet meer.

Blijf je in Nederland wonen en wil je het huis erbij, dan is het een tweede woning. Daarvoor heb je toestemming van de Civilstyrelsen nodig, en die krijg je alleen met een aantoonbare band met Denemarken. Hoe dat zit, lees je bij vakantiehuis kopen in Denemarken.

Bron: Civilstyrelsen →

Welk soort huis zoek je?

De Deense portalen maken onderscheid dat je moet kennen voordat je gaat kijken:

• Gewone woning (villa, rækkehus, helårsbolig): bedoeld om er het hele jaar te wonen. In vrijwel elke gemeente geldt woonplicht: jij of een huurder woont er.
• Hobbyhoeve (lystejendom): huis met land. Vanaf 2 hectare geldt woonplicht uit de landbouwwet, tien jaar lang. Zie boerderij kopen in Denemarken.
• Flexbolig: een gewone woning die de gemeente vrijgeeft voor deeltijdgebruik. Voor buitenlanders gelden dezelfde regels als voor een zomerhuis.
• Zomerhuis (sommerhus, fritidsbolig): voor buitenlanders alleen met toestemming van de Civilstyrelsen.

Op Zoek zelf vind je per soort de juiste Deense portalen, met de woorden die je daar tegenkomt.

Wat kost het naast de koopprijs?

Denemarken heeft geen overdrachtsbelasting zoals de 2 procent in Nederland. Wel betaal je voor de inschrijving van de akte (skøde) de tinglysningsafgift: 1.850 kroon vast plus 0,6 procent van de koopsom.

Daarbij komen in de praktijk een eigen advocaat of kopersadviseur (de Deense makelaar werkt voor de verkoper, niet voor jou), de afsluitkosten van een eventuele hypotheek, en de ejerskifteforsikring: een verzekering tegen verborgen gebreken. Levert de verkoper een bouwkundig rapport (tilstandsrapport) en een elektrarapport aan, dan moet hij aanbieden de helft van die premie te betalen.

Bron: tinglysningsafgift 2026 → Bron: Forbrugerbeskyttelsesloven →

Hoe verloopt een koop in Denemarken?

Je doet een bod via de makelaar van de verkoper. Is jullie prijs rond, dan tekenen jullie een koopovereenkomst (købsaftale), meestal met een advokatforbehold: je eigen advocaat mag het contract nog goed- of afkeuren. Laat dat voorbehoud er altijd in zetten, zeker als je de taal niet leest.

Daarnaast heb je als particuliere koper een wettelijke bedenktijd (fortrydelsesret): zes werkdagen nadat de verkoper heeft getekend. Trek je je binnen die termijn terug, dan betaal je de verkoper 1 procent van de koopsom. Daarna volgen de akte, de digitale inschrijving en de overdracht op de afgesproken datum.

Koop je een hoeve vanaf 2 hectare, let dan op: de termijn van zes maanden waarbinnen er gewoond moet worden, begint bij het tekenen van het koopcontract, niet bij de sleuteloverdracht.

Bron: fortrydelsesret ved huskøb →

Financiering

Deense woningen worden gefinancierd via hypotheekbanken (realkredit), die wettelijk tot 80 procent van de waarde lenen. Zonder Deens inkomen en Deens adres is dat in de praktijk lastig. Wie in Nederland een huis verkoopt, kan de aankoop daarom vaak grotendeels uit de opbrengst betalen. Zie de rekensom op de startpagina: een hobbyhoeve met land kost vaak minder dan een gemiddeld Nederlands koophuis.

Wat je daarna regelt

Verhuizen naar Denemarken betekent ook: inschrijven (CPR-nummer), je AOW meenemen, je zorgverzekering via het CAK regelen en je belasting laten doorrekenen. Dat staat stap voor stap in Zo werkt het: emigreren naar Denemarken.